Nelegalizovana nekretnina u Crnoj Gori – uzroci i problemi

Pokušaj da se procijeni okvirna vrijednost nekretnina u određenom dijelu Crne Gore oslanjajući se isključivo na podatke sa oglasnih portala gotovo sigurno vodi pogrešnim zaključcima. U oglasima se često mogu naći stanovi i kuće po cijenama znatno nižim od sličnih objekata u istom kraju. Međutim, uvidom u dokumentaciju često se ispostavi da je riječ o nelegalizovanom objektu. Šta to zapravo znači?

U Crnoj Gori postoji veliki broj nekretnina izgrađenih bez potrebnih dozvola. Dio tih objekata obuhvaćen je amnestijom i može biti legalizovan u budućnosti, ali taj proces je složen, skup i ne uvijek izvjestan.

Godinama je nelegalizovana nekretnina bila punopravni učesnik na tržištu. Mnogi su je smatrali prilikom za povoljno ulaganje, jer je razlika u cijeni često iznosila i do 30%, uz očekivanje da će se nakon legalizacije takva imovina moći prodati po znatno višoj cijeni. Međutim, u avgustu 2025. godine situacija se radikalno promijenila. Šta se tačno dogodilo — pročitajte ovdje.

Kako je nastala nelegalizovana gradnja?

Nakon početka raspada Jugoslavije 1991. godine i sticanja nezavisnosti 2006. godine, Crna Gora se razvijala brže nego što su se mogli usvajati urbanistički planovi. Mnoge opštine nijesu imale važeće planske dokumente u potrebnom obimu, pa se gradnja odvijala u svojevrsnom „prelaznom režimu“.

Gradnja formalno nije bila zabranjena: vlasnik je mogao izgraditi objekat, upisati ga u katastar i poresku evidenciju i steći pravo svojine, ali uz napomenu „nema građevinske dozvole“. Takav objekat je pravno postojao i njime se moglo raspolagati — prodavati ga, poklanjati ili izdavati.

Sličan pristup koristili su i pojedini investitori, zbog čega su se na tržištu pojavljivali čitavi stambeni kompleksi bez kompletnog paketa dozvola.

Program legalizacije i njegove specifičnosti

Godine 2016. država je pokušala sistemski da riješi problem i pokrenula program masovne legalizacije. Zakon o regularizaciji neformalnih objekata omogućio je vlasnicima da legalizuju svoje objekte pod određenim uslovima: podnošenje zahtjeva, dostavljanje osnovne dokumentacije i plaćanje komunalija — naknade za priključenje na infrastrukturu.

Prvobitni rok za podnošenje zahtjeva bio je 15. jul 2018. godine. Međutim, broj prijava bio je znatno veći od očekivanog. Do oktobra 2019. godine nadležni organi uspjeli su da obrade tek nešto više od polovine podnijetih zahtjeva.

Paralelno s tim, 2018. godine izrađen je ortofoto-plan kompletne teritorije Crne Gore. On je postao ključna kontrolna tačka: sve što je izgrađeno nakon tog snimanja, ili nije evidentirano na snimcima, u principu ne može biti legalizovano.

Važno je napomenuti da masovno rušenje objekata u Crnoj Gori nije praksa, osim u slučajevima teških povreda propisa u zaštićenim prirodnim zonama. Država se opredijelila za blaži pristup — kroz kazne, ograničenja i zabrane daljeg pravnog prometa nelegalnih objekata.

Šta se dešava danas?

U trenutku pisanja ovog teksta (decembar 2025. godine), sve transakcije sa nelegalizovanom imovinom su zabranjene, uz minimalne izuzetke. Naš stav je i ranije bio jasan: stranim klijentima nijesmo preporučivali kupovinu nelegalizovanih objekata.

S obzirom na to da su takve nekretnine sada dugoročno isključene iz tržišnog prometa, u potpunosti smo ih uklonili iz naše baze ponude.

Kako se tržište promijenilo nakon uvođenja zabrane transakcija — pročitajte ovdje.

Ako tražite nekretninu u Crnoj Gori, imajte na umu da problem ne predstavlja samo oznaka nema građevinske dozvole. Sudski sporovi i druga pravna opterećenja takođe mogu predstavljati ozbiljan rizik.

Zbog toga je osnovna preporuka uvijek ista: informišite se, postavljajte pitanja i sarađujte sa profesionalcima koji rade transparentno i ne nude sumnjive poslove.