Legalizacija nekretnina u Crnoj Gori: šta se promijenilo 2025. godine

Tokom 2025. godine tržište nekretnina u Crnoj Gori ušlo je u novu fazu. U avgustu je počela primjena izmijenjenog zakona o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata. Cilj zakona je uvođenje reda, izvlačenje objekata bez dozvola iz sive zone i zaustavljanje stihijske gradnje.

Novi zakon ne ostavlja prostor za različita tumačenja. Legalizacija je moguća isključivo za objekte koji su fizički postojali u trenutku zvanične ortofoto-snimke, koji su evidentirani u katastru, imaju riješeno pravo na zemljište i stvaran pristup sa javne saobraćajnice. Jasno su definisana i ograničenja: objekti u zaštićenim prirodnim zonama, kao i oni koji ne ispunjavaju urbanističke uslove, ne mogu biti legalizovani.

Vlasnici su dužni da podnesu zahtjev za legalizaciju u roku od šest mjeseci od stupanja zakona na snagu — u praksi to znači rok do februara 2026. godine. Uz zahtjev se prilaže geodetski elaborat, dokumentacija o pravu na zemljište, dokazi o izvedenim građevinskim radovima, kao i planovi i šeme infrastrukture, ukoliko postoje. Dodatno se plaćaju zakonom propisane takse.

Ukoliko objekat ispunjava sve uslove, dobija legalan status, upisuje se u katastar, a pravo svojine postaje puno i pravno zaštićeno.

Paralelno sa tim, zakon uvodi stroge zabrane. Od 2025. godine zabranjene su sve transakcije sa nelegalizovanim nekretninama. Objekti koji nijesu evidentirani na ortofoto-snimku do propisanog datuma automatski se isključuju iz postupka legalizacije. Nakon isteka roka za podnošenje zahtjeva, takva imovina može trajno ostati van pravnog sistema, bez mogućnosti upisa i formalnog raspolaganja.

Kako je zakon o legalizaciji uticao na tržište nekretnina u Crnoj Gori

Smanjenje sekundarnog tržišta i zamrzavanje imovine

Prvi i najizraženiji efekat je naglo smanjenje ponude na sekundarnom tržištu. Iz prometa su povučeni svi nelegalizovani objekti koji su se ranije slobodno prodavali i kupovali. Tržište je formalno postalo „uređenije“, ali je u realnosti znatno manje.

Za vlasnike takvih nekretnina to znači faktičko zamrzavanje imovine. Nekretnina postoji, ali se ne može prodati, dok rokovi i dinamika legalizacije ostaju neizvjesni. Imajući u vidu da su slični procesi u prošlosti trajali godinama, tržište je dobilo veliki broj objekata sa nejasnom budućnošću.

Socijalni karakter zakona i finansijski prag legalizacije

Zakon je od početka predstavljen kao socijalno usmjeren — rušenje se uglavnom odnosi na objekte u zaštićenim zonama i one sa ozbiljnim kršenjima propisa. Međutim, u praksi neće svi vlasnici biti u mogućnosti da sprovedu postupak legalizacije.

Troškovi geodetskih radova, dokumentacije, taksi i pratećih procedura i dalje su visoki za dio vlasnika, posebno za one koji su gradili minimalno i sa ograničenim budžetom. To dodatno produbljuje efekat blokade tržišta.

Tržište zakupa: jačanje sive zone

Poseban segment predstavlja tržište zakupa. Nelegalizovani objekti više se ne mogu zakonito izdavati turistima. Dio tog fonda neminovno prelazi u sivu zonu — bez registracije, bez plaćanja poreza i bez jasnih pravila.

Rast cijena legalnih nekretnina

Usled smanjenja ponude, cijene legalizovanih objekata bilježe rast. Kupovina i prodaja su sada moguće isključivo za nekretnine sa urednom dokumentacijom, kojih je znatno manje nego ranije.

Ovaj rast nije spekulativne prirode, već strukturni. On je posljedica izbacivanja nelegalnog fonda sa tržišta, a ne naglog povećanja potražnje.

Novogradnja i kriza povjerenja u kupovinu u ranoj fazi

Poseban izazov pojavio se kod investitora. Prodaja stanova u fazi temelja postala je složenija, jer kupci sve više razumiju da svako odstupanje od propisa tokom gradnje može dovesti objekat u status nelegalnog.

Rizik da se završi sa nekretninom koju nije moguće prodati, izdavati ili uknjižiti čini kupce znatno opreznijim. Povjerenje u investitora postaje presudan faktor, dok pokretanje novih projekata postaje sporije i zahtjevnije.

Perspektive

U kratkoročnom periodu tržište nekretnina u Crnoj Gori nalazi se u fazi zastoja: manji broj transakcija, više cijene, oprezni kupci i otežano plasiranje novih objekata. Još uvijek nema jasne procjene koliko će trajati proces legalizacije i koliko će administracija biti efikasna u obradi velikog broja zahtjeva.

Dugoročno, efekat je suprotan. Tržište postaje transparentnije, legalnije i sigurnije. Za strane investitore i kupce to znači veći nivo povjerenja i niže sistemske rizike. Crna Gora se postepeno udaljava od haotičnog modela i kreće ka uređenijem, evropskom tržištu — uz cijenu privremene nestabilnosti i zahtjevne adaptacije.