Нелегализованная недвижимость в Черногории – причины и проблемы

Оценить примерную стоимость недвижимости в том или ином районе Черногории, опираясь только на данные порталов, — значит гарантированно сделать неверные выводы. В рекламных объявлениях часто встречаются квартиры и дома существенно дешевле аналогичных в этом же районе. Но при проверке документов нередко выясняется, что объект нелегализован.

В Черногории огромное количество недвижимости построено без необходимых разрешений. Часть таких объектов попадает под амнистию и может быть легализована в будущем, однако этот процесс сложный, дорогостоящий и не всегда гарантированный.

Годами нелегализованная недвижимость в Черногории была полноценным участником рынка. Многие рассматривали её как способ выгодно вложить деньги: разница в цене могла достигать 30%, а после легализации объект можно было продать дороже. Однако в августе 2025 года ситуация изменилась —

что именно произошло, подробно разобрано здесь
.

Откуда появилась нелегализованная недвижимость

После распада Югославии в 1991 году и обретения независимости в 2006 году страна развивалась быстрее, чем формировались градостроительные планы. Муниципалитеты не успевали утверждать детальные планировочные документы, и строительство фактически велось в «переходном режиме».

Строительство формально не запрещалось: собственник мог возвести дом, зарегистрировать его в кадастре и налоговой, получить право собственности — но с пометкой nema građevinske dozvole («нет разрешения на строительство»). Такой объект официально существовал и мог продаваться, передаваться или сдаваться в аренду. Аналогичным образом на рынок выходили и некоторые жилые комплексы без полного пакета разрешительных документов.

Программа легализации и её особенности

В 2016 году государство запустило программу массовой легализации. Закон o regularizaciji neformalnih objekata позволял узаконить постройки при выполнении ряда условий: подача заявления, предоставление минимального пакета документов и уплата komunalije — сбора за подключение к инфраструктуре.

Изначально срок подачи документов был установлен до 15 июля 2018 года, однако объём заявлений оказался значительно выше прогнозируемого. К октябрю 2019 года государственные органы успели рассмотреть лишь немногим более половины обращений.

Параллельно был создан ортофотоплан всей территории Черногории, который зафиксировал все существующие на тот момент объекты. Он стал контрольной точкой: всё, что построено позже или отсутствует на снимках, не подлежит легализации в принципе.

Важно понимать: массовый снос построек в Черногории не применяется, за исключением объектов в природоохранных зонах. Государство выбрало более мягкий подход — штрафы, ограничения и запреты на любые операции с нелегализованной недвижимостью.

Что происходит сейчас

На момент написания статьи (декабрь 2025 года) сделки с нелегализованной недвижимостью в Черногории запрещены, за редкими исключениями. Мы и раньше не рекомендовали иностранным покупателям рассматривать такие объекты, а после введения запрета полностью исключили их из нашей базы.

Как именно изменился рынок после введения ограничений, рост цен и сокращение предложения разобраны в отдельной аналитике —

подробно читайте здесь
.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Черногории, важно помнить: не только пометка nema građevinske dozvole указывает на проблемный объект. Судебные споры и другие обременения также могут создать серьёзные риски. Поэтому главный совет остаётся неизменным — задавайте вопросы и работайте с профессионалами, которые дорожат репутацией и не предлагают сомнительные сделки.