Легализация недвижимости в Черногории: что изменилось в 2025 году

В 2025 году рынок недвижимости Черногории вошёл в новую фазу. В августе начал действовать обновлённый закон о легализации незаконных построек. Его задача — навести порядок, вывести из тени объекты без разрешений и остановить стихийное строительство.

Закон больше не оставляет пространства для интерпретаций. Легализовать можно только те объекты, которые физически существовали на момент официальной ортофотофиксации, внесены в кадастр, имеют оформленное право на землю и реальный доступ с дороги. Отдельно прописаны ограничения: здания в природоохранных и охранных зонах, а также объекты, не соответствующие градостроительным требованиям, легализации не подлежат.

Собственник должен подать заявление на легализацию в течение шести месяцев с момента вступления закона в силу — на практике это означает дедлайн в феврале 2026 года. К заявке прикладывается геодезический отчёт (elaborat), документы на землю, подтверждение выполненных строительных работ, планы и схемы коммуникаций, если они есть. Дополнительно оплачиваются установленные законом сборы. Если объект соответствует всем критериям, он получает легальный статус и официально регистрируется, а право собственности становится полноценным и защищённым.

Параллельно закон вводит жёсткие запреты. С 2025 года любые сделки с нелегализованной недвижимостью запрещены. Если здание не было зафиксировано на ортофото до установленной даты, оно автоматически исключается из процесса легализации. После истечения срока подачи заявок объект рискует навсегда остаться вне правового поля и потерять возможность регистрации.

Как закон о легализации повлиял на рынок недвижимости Черногории

Подсушка вторичного рынка и заморозка активов

Первый и самый очевидный эффект — резкое сокращение предложения на вторичном рынке. Из оборота ушли все нелегализованные объекты, которые раньше свободно продавались и покупались. Формально рынок стал «чище», но фактически — заметно меньше.

Для собственников таких объектов это означает заморозку активов. Недвижимость есть, но продать её нельзя, а сроки легализации не определены. С учётом того, что аналогичный процесс в прошлом уже растягивался на годы, рынок получил большое количество «зависших» объектов с неопределённой судьбой.

Социальный характер закона и финансовый барьер легализации

Закон изначально позиционируется как социальный: под снос подпадают в основном объекты в природоохранных зонах и постройки с грубыми нарушениями. Однако на практике далеко не все собственники смогут пройти процедуру легализации.

Геодезия, документация, сборы и сопутствующие расходы всё ещё слишком велики для части владельцев — тех, кто строился «по минимуму» и на последние средства. Это усиливает эффект «заморозки» рынка.

Аренда: рост серого сегмента

Отдельно о рынке аренды. Нелегализованные объекты больше нельзя официально сдавать туристам. Часть такого фонда неизбежно уходит в серую зону: без регистрации, без налогов и без прозрачных правил.

Рост цен на легальную недвижимость

На фоне сокращения предложения закономерно растут цены на легализованные объекты. Купить или продать сейчас можно только недвижимость с чистыми документами, а таких объектов меньше, чем раньше.

Этот рост — не спекулятивный, а структурный. Он обусловлен именно выбыванием нелегализованного фонда с рынка, а не резким ростом спроса.

Новостройки и кризис доверия к котловану

Отдельная проблема возникла у застройщиков. Продажи на стадии котлована стали сложнее: инвесторы понимают, что любое нарушение норм в процессе строительства автоматически переводит объект в категорию нелегализованных.

Риск остаться с квартирой, которую нельзя ни продать, ни сдать, ни оформить, делает покупателей гораздо более осторожными. Доверие к застройщику становится ключевым фактором, а запуск новых проектов — более сложным и медленным.

Перспективы

В краткосрочной перспективе рынок недвижимости Черногории находится в фазе заморозки: меньше сделок, выше цены, осторожные покупатели и затруднённый вывод новых объектов на рынок. Никто не понимает, сколько времени займёт легализация и насколько эффективно государственные органы справятся с объёмом заявлений.

В долгосрочной перспективе эффект обратный. Рынок становится более прозрачным, более легальным и лучше защищённым. Для иностранных инвесторов и покупателей это повышает уровень доверия и снижает системные риски. Черногория постепенно движется от хаотичного рынка к более европейской модели — ценой временной турбулентности и болезненной адаптации.